De verduurzaming van de gebouwde omgeving is zowel een grote uitdaging als een strategische kans voor de financiële sector. Nederlandse banken hebben met een omvangrijke hypotheekmarkt, hoge energielabeldekking en rijke datapositie relatief gunstige voorwaarden om een leidende rol te spelen om de gebouwde omgeving verder te helpen verduurzamen. Hieronder schetsen we de huidige positie van de Nederlandse hypotheekmarkt, de belangrijkste Europese beleidskaders en de datakansen én -uitdagingen die bepalend zijn voor de volgende stap in duurzame financiering.
Marktpositie en kansen
Met een uitstaande hypotheekschuld van €851 miljard (Q4 2024) is Nederland de derde grootste hypotheekmarkt van de Europese Unie, na Duitsland en Frankrijk. Deze positie weerspiegelt de omvang, volwassenheid en centrale rol van de Nederlandse woningfinanciering binnen het nationale en Europese financiële systeem.
In vergelijking met veel andere Europese landen beschikt Nederland over een relatief energiezuinige woningvoorraad. Inmiddels heeft 60% van de woningen in Nederland een energielabel en 41% van de woningen energielabel A. Een directe vergelijking met andere EU-landen is lastig, omdat de methoden en normen voor het toekennen van energielabels per land verschillen.
Deze combinatie van hoge labeldekking en rijke datapositie maakt de Nederlandse hypotheekmarkt één van de meest data-gedreven in Europa. Banken kunnen op gebouwniveau risico’s en verduurzamingskansen analyseren en woningeigenaren informeren en activeren; tevens een terrein waar Sobolt’s programma’s directe meerwaarde bieden.
Regelgevend kader: EPBD IV
De Energy Performance of Buildings Directive IV (EPBD IV) verplicht alle EU-lidstaten om hun gebouwvoorraad richting 2050 volledig emissievrij te maken. De richtlijn legt onder meer vast dat vanaf 2030 alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan de Zero Emission Building-norm en dat de slechtst presterende panden versneld gerenoveerd worden. Ook worden energielabels aangescherpt met nieuwe indicatoren, zoals operationele CO₂-uitstoot. Nederland moet de EPBD IV uiterlijk in mei 2026 hebben omgezet in nationale wetgeving, wat directe gevolgen heeft voor hypotheekverlening, woningwaardering en risicobeoordeling door banken.
Waar de EPBD IV vooral de technische en prestatienormen bepaalt voor de gebouwde omgeving, wordt de volgende vraag: wat telt er formeel als ‘duurzaam’ binnen de financiële sector? Hierbij komt de EU-taxonomie in beeld.
EU-taxonomie: duidelijkheid over wat ‘groen’ is
De EU-taxonomie is het Europese classificatiesysteem voor duurzame economische activiteiten. Voor vastgoedfinanciering gelden strikte technische criteria: een woning moet behoren tot de best presterende vijftien procent op energiegebied of een renovatie moet een aanzienlijke energiebesparing realiseren. In de praktijk betekent dit dat slechts een klein deel van de renovaties volledig als ‘groen’ kan worden aangemerkt, ook al leveren ze vaak wel veel energiewinst op.
De taxonomie geeft dus richting aan waar kapitaalstromen naartoe moeten om de energietransitie te versnellen. Tegelijk ontstaat er spanning tussen ambitie en haalbaarheid. Om die kloof te overbruggen, stelt de Europese Bankautoriteit een zogenoemd transition label voor, waarmee ook financiering van tussenstappen zichtbaar en aantrekkelijk wordt.
Het is echter niet genoeg om alleen de criteria te kennen; toezichthouders zoals de ECB verwachten dat banken aantoonbaar in lijn handelen met deze normen.
ECB-toezicht en datakloof
De Europese Centrale Bank ziet het dichten van het EPC-datagat als een cruciale voorwaarde voor effectief klimaat- en risicobeheer. Vooral bij bestaande portefeuilles ontbreekt nog vaak volledige labelinformatie. De ECB pleit voor mortgage portfolio standards die niet alleen voldoen aan toezichtseisen, maar ook verhandelbaarheid op de kapitaalmarkt bevorderen.
Hier raken regelgeving, classificatie en toezicht elkaar: de EPBD IV bepaalt de prestatienormen, de EU-taxonomie definieert wat duurzaam is, en de ECB ziet erop toe dat banken hun data en processen hierop inrichten.
Conclusie
De Nederlandse hypotheekmarkt beschikt over de schaal, data en productervaring om een voortrekkersrol te blijven spelen in duurzame financiering. Regelgeving (EPBD IV), classificatie (EU-taxonomie) en toezicht (ECB) vormen samen het speelveld waarin banken opereren. De uitdaging is om deze kaders niet als losse verplichtingen te zien, maar als samenhangende pijlers voor strategie en productontwikkeling. Door renovatiegericht krediet op te schalen, de datakloof te verkleinen en klimaatadaptatie te integreren in financieringsbeleid, kan de sector zowel maatschappelijke waarde toevoegen als de eigen concurrentiepositie versterken.